Our Blog

Deposito prezzo dal notaio: è utile… o dannoso?

04 Set
Andrea Passarella 4 settembre 2017 0

Ahhh… me l’ero quasi dimenticato, il deposito del prezzo dal notaio.

Correva l’anno 2013 quando la legge di stabilità introduceva timidamente un funambolismo agghiacciante attraverso l’applicazione del quale, nell’ambito di una compravendita immobiliare, i soldi non vengono consegnati al venditore contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, ma restano su un conto corrente del notaio fino al momento della trascrizione della vendita e, quindi, fino al sicuro passaggio della proprietà in capo all’acquirente (operazione che deve avvenire comunque entro 30 giorni).

Il nobilissimo scopo di questa norma era proprio quello di tutelare la parte acquirente dalla possibile perdita di quanto acquistato nel periodo che intercorre tra la sottoscrizione di un atto notarile – ossia il momento del trasferimento materiale della contropartita in denaro, il prezzo della casa – e la trascrizione dell’atto, che sancisce in via definitiva la piena acquisizione di diritti sull’immobile acquistato.

La legge, di fatti, prevedeva che il notaio, eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto e verificata (di nuovo!) l’assenza di nuove iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, dovesse immediatamente svincolare i fondi dal proprio conto corrente a beneficio – alla buon’ora! – del venditore.

…tutto questo con la lodevole destinazione degli interessi maturati nel frattempo sulle somme depositate – al netto delle spese vive sostenute dal notaio – a favore del fondo per il credito agevolato alle piccole e medie imprese, saldamente nelle mani dello Stato.

Tutti sul chi va là, senonché il decreto del Presidente del Consiglio di Ministri, che avrebbe dovuto essere emanato entro 120 giorni dall’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2014 e consentire l’applicazione della norma, non è mai arrivato.

Niente decreto, niente regolamento.

Niente regolamento… niente deposito del prezzo dal notaio, e un bel sospiro di sollievo da parte di tutti gli operatori del mercato immobiliare.

Poi, quando proprio ce l’eravamo dimenticato, in un caldo pomeriggio di agosto dell’anno del Signore 2017… BOOM!

Ecco bell’e che pronta la Legge 124/2017, la cosiddetta “legge sulla concorrenza”, attraverso l’emanazione della quale il nostro buon Legislatore si è svegliato di colpo dal suo sonno letargico e, ribaltando all’improvviso la situazione, ha reso immediatamente applicabile – ma, questa volta, FACOLTATIVAMENTE – il meccanismo di deposito del prezzo presso il Notaio, senza bisogno di alcun regolamento attuativo.

Evitando noiosi confronti diretti con la normativa precedente, dalla quale differisce sotto alcuni aspetti in maniera sostanziale, la “nuova” legge sulla concorrenza stabilisce che:

  • Il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire OBBLIGATORIAMENTE il denaro ricevuto dagli acquirenti della casa per il pagamento delle imposte, delle tasse, del proprio onorario, delle spese vive, delle somme che può essere incaricato di custodire e, FACOLTATIVAMENTE, il saldo del prezzo della casa.
  • Il notaio ha il divieto di lucrare sugli interessi che quel conto corrente nel frattempo produce, che saranno destinati al fondo a sostegno delle PMI.
  • Il notaio non può utilizzare tali importi per fini differenti (e ci mancherebbe!);
  • Se il notaio è debitore di qualcuno, i relativi creditori non possono pignorare i soldi depositati su tale conto corrente;
  • Se il notaio muore i soldi non vanno a finire ai suoi eredi;
  • Se il notaio è sposato quanto è depositato sul conto corrente non rientra nel regime di comunione dei beni con il coniuge.

Se una delle parti lo richiede (ribadisco: si tratta di un meccanismo FACOLTATIVO), il notaio non potrà MAI PIU’ rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare: è solo da questo momento, infatti, che il compratore acquisisce la definitiva certezza che l’acquisto si è perfezionato senza problemi e, quindi, che sul bene venduto non vi siano nuovi ed inaspettati pesi come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti o domande giudiziali.

Le parti possono inoltre affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore, come ad esempio oneri di gestione condominiale mai corrisposti o somme necessarie ad estinguere eventuali mutui in ammortamento.

Importante! La legge sulla concorrenza ha effetto retroattivo: questo vuol dire che si applica anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017.

Detto ciò, quali sono gli effetti concreti dell’entrata in vigore di questa norma?

Con l’applicazione del meccanismo del deposito del prezzo presso il notaio l’acquirente di un’abitazione godrebbe del 100% della tutela, e questa è cosa buona e giusta.

Ma, non dimentichiamolo, un acquirente che dovesse richiedere un simile servizio al notaio dovrà pagarlo, tanto quanto il notaio ritenga giusto per l’incredibile rottura di scatole che il meccanismo attiverebbe.

Dal canto suo, il venditore non ha che da perderci: vende casa oggi, perdendo ogni diritto sul bene, e percepirà il corrispettivo della transazione dopo un certo numero di giorni, non vedendosi riconosciuto PER LEGGE alcun interesse (Paolo Righi, presidente nazione FIAIP, in una recente dichiarazione ha posto l’accento proprio su questo punto).

E per noi agenti immobiliari, che come il giovedì stiamo nel mezzo e non possiamo fare il tifo per nessuno, si tratta dell’ennesima gabola da gestire, desinata a complicare in maniera smodata transazioni che altrimenti si condurrebbero in un clima di totale tranquillità.

Pensiamo ai venditori che alienano il proprio immobile per comprarne immediatamente un altro (ossia il grosso delle compravendite).

Bene, se l’acquirente dovesse richiedere di avvalersi del deposito del prezzo presso il notaio, il venditore non potrebbe disporre immediatamente di quanto necessario per procedere a sua volta con il nuovo acquisto, e questo si rifletterebbe in maniera ESTREMAMENTE NEGATIVA sulle transazioni, anche le più semplici.

Ma se l’applicazione della norma potrebbe ingenerare tutti questi casini (già me li vedo, i proprietari, a rifiutarsi di vendere casa quando l’acquirente, a cose fatte, richiede di avvalersi del deposito delle somme, e lascio altri capelli sul cuscino), chi si prende la briga di suggerire di utilizzare un meccanismo tanto complesso?

Ad onor del vero, salvo situazioni borderline, allo stato attuale delle cose è difficile che l’acquirente si inventi di richiedere il deposito del prezzo, se non quando consigliato da professionisti troppo zelanti. E quand’anche dovesse richiederlo, il costo esposto dal notaio rogante dovrebbe disincentivare ogni velleità.

Oggi – agenti immobiliari esclusi, che non hanno proprio nessun interesse a complicare le trattative – è proprio il notaio che, come Tafazzi percuotendosi proprio lì, è tenuto a consigliare alle parti (verosimilmente al solo acquirente) di tenere i soldi in caldo se sente puzza di bruciato.

…e siccome il notaio è sempre “dell’acquirente”, apriti cielo quando il venditore lo viene a sapere.

Io per il momento non mi sbilancio, e attendo che le associazioni di categoria e l’ordine dei Notai si pronuncino per farmi capire dove starebbe il buono del deposito prezzo, che oggi non consiglierei a nessun acquirente se non in casi di palese incertezza.

Chi vivrà vedrà… augurandoci che il comma 63 dell’articolo 1 della legge sulla concorrenza resti lettera morta.

Leave a Comment

Login

Forgot Password?

Register

Compare Listings