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Conviene comprare a Novara una casa da ristrutturare?

24 Ago
Andrea Passarella 24 agosto 2017 0

Un interessante articolo pubblicato su “Il Sole 24 Ore” del 9 Agosto titola: “Ristrutturare casa è di moda, effetti anche sui professionisti del settore“.

In buona sostanza l’articolo, a firma del bravo Adriano Lovera, riporta i risultati di due ricerche condotte dal sito Houzz, una tra le principali piattaforme on-line dedicate alla progettazione e ristrutturazione d’interni ed esterni.

L’esito delle indagini condotte dall’ufficio studi del portale su un campione di quasi 6.000 interviste è inequivocabile: il 2017 sarà un anno boom per le ristrutturazioni.

A dare la spinta sono le operazioni dei “neo-proprietari”, driver che acquistano una casa da adibire ad abitazione principale ed intervengono in maniera più o meno invasiva sull’immobile con opere che vanno dalle piccole manutenzioni ordinarie sino ad importanti riqualificazioni energetiche di ogni foggia e specie.

Nonostante le stime rilevate dal portale siano significativamente più alte rispetto a quelle pubblicate da altri studi (principalmente a causa del numero limitato di campioni e del particolare profilo degli utenti del sito), il dato risulta complessivamente significativo: in Italia ultimamente si comprano più case da ristrutturare.

Nella nostra piccola Novara, però, abbiamo i piedi per terra, e la nostra anima insubrica ci impone un’analisi più casereccia di un fenomeno sicuramente evidente (ossia il maggior numero di acquisti di case da ristrutturare), ma che certamente – quantomeno a casa nostra – più che “una moda”… è una necessità.

Parlo proprio di “necessità” perché, nella maggior parte dei casi, l’acquisto di un’abitazione da ristrutturare origina da questioni di carattere strettamente economico: statisticamente, poche volte capita che consapevolmente l’acquirente ricerchi un immobile in cattive condizioni, per impantanarsi in una ristrutturazione lunga e dolorosa. Nella pressoché totalità dei casi si ricerca “l’affare“, “l’occasione della vita” o la casa “anche da sistemare“… e, come vedrai tra poco, non a torto.

Acquistare una casa da ristrutturare, infatti, conviene un sacco, per 3 valide ragioni.

Vediamole insieme:

1) La casa “da ristrutturare” costa meno

“Ci sta la crisi signò, i prezzi sono crollati, oggi gli affari li fa solo chi ha i soldi…”

Quante volte l’hai sentito dire? Un milione?

Il problema è che è tutto vero.

Il famigerato “crollo del 25% dei prezzi” sta tutto qua, nel grosso dell’offerta che il mercato ha in pancia – e fatica a smaltire – che è proprio costituito da quel patrimonio di immobili vecchi che necessitano di interventi di ristrutturazione.

E cosa succede se nel mercato ci sono una marea di appartamenti fondamentalmente indifferenziati, vecchi e brutti, che fanno a pugni uno con l’altro per farsi vendere prima e al miglior prezzo?

Facile: chi veramente vuole vendere la sua casa “in condizioni originali” deve calarsi le mutande, altrimenti se la tiene sul gobbo – spese ordinarie, spese straordinarie e debiti di gestione compresi.

Mescoliamo proprietari che vendono “consapevolmente” ad un esercito di don’t wanters e la frittata è fatta: un’infinita spirale di discesa dei prezzi (che dal quarto trimestre del 2011 non si è mai arrestata!) e, vero flagello per noi operatori del settore, il disastroso fenomeno di cherrypicking immobiliare.

Insomma, il cane gira, si morde la coda, e i prezzi scendono, per la felicità di tutti gli acquirenti che già si vedono con la cazzuola in mano.

2) Puoi “scalare” i costi di ristrutturazione della casa

Chi compra oggi una casa da ristrutturare sente ancora i pianti e lo stridore di denti di acquirenti poco avveduti – ora venditori sconsolati – che, in tempi non sospetti, hanno speso una montagna di denaro nella ristrutturazione che oggi non potranno recuperare in alcun modo.

La middle class, oggi, ristruttura rigorosamente in economia, con un occhio alla funzionalità ed alla gradevolezza estetica ed uno al valore finale dell’immobile a lavori ultimati.

Di fatti, se dovesse arrivare un trasferimento lavorativo repentino (come sempre più spesso accade) o vi dovesse essere la necessità di rendere liquido in breve tempo il capitale immobilizzato, l’acquirente si troverebbe a dover vendere in tempi “ragionevoli”, e questo non sarebbe assolutamente possibile se il prezzo richiesto (di norma formato da prezzo di acquisto + costi di ristrutturazione) eccedesse le medie di mercato.

Quindi: ristrutturazione sì, ma con estrema attenzione ai prezzi.

Non necessariamente installerò serramenti top di gamma, mi posso accontentare del PVC bianco.

Le porte interne? Belle quelle da 1.000 Euro al colpo, ma al Brico con 250 Euro le compro e me le posano.

Per l’impianto elettrico c’è quel mio amico, che lo fa a tempo perso, e poi mi faccio mettere la firma da qualcuno!

…e via di seguito, sempre all’insegna del risparmio.

Se poi tiriamo in ballo anche le agevolazioni fiscali, che incentivano l’acquirente ad eseguire lavori manutentivi straordinari (o di efficientamento energetico dell’immobile) con importanti detrazioni, si fa presto a capire da che parte pende l’ago della bilancia.

3) La ristrutturazione, spesso, non è necessaria

Quando faccio visionare un immobile che abbia anche solo il pavimento sporco, 9 volte su 10, il cliente obbietta che solo per la sostituzione delle piastrelle c’è da spendere una fortuna.

…ma questo è quello che succede in visita.

Poi, dopo che la casa è stata comprata, dei lavori che l’acquirente ha preventivato di eseguire, spesso non ne vengono fatti granché o, quantomeno, non alle condizioni previste.

Quando l’acquirente scopre (per davvero) cosa costa la demolizione e la sostituzione di quel pavimento di marmo che sa proprio di vecchio, il più delle volte, una bella (ed economica) levigatura lo trasforma nel pavimento come non se ne fanno più, basta una passata con lo straccio bagnato ed è come nuovo, con buona pace di quel disgraziato del venditore al quale ha trattato il prezzo come al mercato del pesce.

Ma quel pavimento era proprio da cambiare?

La risposta, ovviamente, è no.

Non necessariamente TUTTI i lavori da eseguire all’interno di un immobile da ristrutturare comportano la demolizione e la sostituzione di ogni singola finitura, e spesso un sapiente intervento di recupero risulta più sfizioso – e meno costoso – di qualsiasi rifacimento ex-novo.

Bene, come hai potuto constatare, tra noi comuni mortali, la ristrutturazione non è una scelta modaiola, ma quasi nella totalità di casi solo una questione economica.

Arrivati a questo punto, consiglierei al di là di ogni ragionevole dubbio di acquistare una casa da ristrutturare?

La risposta, come al solito, è “dipende”.

Al di là della mera ed innegabile convenienza economica, infatti, per effettuare una scelta consapevole DEVI considerare tutta una serie di fattori accessori.

Per farla un po’ più semplice, ti suggerisco una rapida checklist per fare emergere qualche dato “da insider” che (magari) stai trascurando nella ricerca di un appartamento da ristrutturare e che potrebbe accendere più di una lampadina nella tua testa:

  • L’appartamento è da demolire (e fin qui ci siamo), ma il condominio in che stato si presenta? Quali lavori di manutenzione straordinaria sono già stati eseguiti? Quali programmati? E quali, pur non essendo né stati eseguiti né programmati, dovranno comunque essere effettuati? Fattele raccontare dall’amministratore queste cose, non dal proprietario!
  • Sai che i soldini per la ristrutturazione li devi avere già in tasca e, possibilmente, devi avere una riserva del 20% per gli imprevisti?
  • Se non dovessi averli, conosci le condizioni dei mutui a stato avanzamento lavori (occhio, non sono proprio le stesse del “classico” mutuo prima casa)?
  • Sai che, se devi finanziare l’acquisto, è FONDAMENTALE verificare prima dell’effettuazione della perizia che il valore dell’immobile sia congruo alle medie di mercato? Quello che per te è un affare non è detto che lo sia per la banca!
  • Sai che puoi risparmiare una montagna di denaro se anche solo tu ti occupassi in prima persona dell’acquisto dei materiali?

Mi raccomando, fa balà l’oeucc e… Buona ricerca della tua nuova casa!

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