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Condominio: quando è possibile il distacco dall’impianto centralizzato?

28 Mag
Andrea Passarella 28 Maggio 2017 0

Con questo articolo torniamo sul tema “riscaldamento centralizzato” ed affrontiamo un argomento delicatissimo: può un condomino distaccarsi dall’impianto a propria discrezione?

Per dare una risposta a questo spinosissimo quesito facciamo un passo indietro e vediamo insieme cosa la giurisprudenza affermava prima dell’entrata in vigore della “riforma del condominio”.

Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato era ammissibile solo nei seguenti casi:

  • la possibilità di rinunciare ad avvalersi del servizio comune era prevista in una clausola del regolamento contrattuale;
  • il distacco era stato autorizzato dall’assemblea dei condomini all’unanimità;
  • in assenza delle prime due condizioni, il condomino interessato doveva dimostrare che non vi erano aggravi di spesa per gli utenti che avrebbero continuato ad usufruire del servizio centralizzato, e che non si sarebbero verificati squilibri termici.

Con l’introduzione della Legge n. 220/2012 l’ultima ipotesi è ora espressamente disciplinata nel quarto comma del nuovo art. 1118 del Codice Civile, che recita testualmente: “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Ma come è possibile “materialmente” ottenere il via libera al distacco?

Innanzitutto, in assenza dei primi due presupposti di cui sopra (distacco consentito dal regolamento contrattuale o autorizzato dall’assemblea) il condomino, prima effettuare l’operazione, è tenuto a formalizzare la sua intenzione dandone preventiva notizia all’amministratore, che a sua volta riferisce all’assemblea.

La comunicazione deve essere corredata da una relazione tecnica a firma di un perito attraverso la quale il condomino fornisce la prova del fatto che l’intervento non arrechi danneggiamenti, squilibri o aggravi di costi a carico della restante parte del condomini.

In presenza di tali requisiti il condominio non potrà vedersi negata dall’assemblea condominiale l’autorizzazione al distacco, pena la nullità della delibera.

E’ importante ricordare che il distacco dall’impianto centralizzato non configura una rinuncia alla proprietà dello stesso.

Pertanto, i condomini che decidono di distaccare le proprie unità immobiliari non concorreranno alle spese “d’uso” (ossia al pagamento del carburante) ma non potranno sottrarsi al contributo per le spese di conservazione e di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.

Detto ciò, il distacco è sempre più facile a dirsi che a farsi.

In primo luogo perché comunque il condomino che ha effettuato il distacco continuerà a beneficiare “passivamente” del riscaldamento delle unità immobiliari confinanti e dell’induzione di calore derivante dall’eventuale passaggio di condutture (e questo, tecnicamente, è un aggravio di spesa a carico degli altri condomini).

Secondariamente, spesso e volentieri la realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo comporta problematiche di convivenza con l’impianto pre-esistente (chi ha detto “canne fumarie”)?

Inoltre, l’installazione dei contabilizzatori e delle termovalvole, ormai obbligatoria, rende poco appetibile il ricorso al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato in quanto, di fatti, i suddetti dispositivi se ben utilizzati permettono di assimilare il funzionamento (ed il costo) di un impianto di tipo centralizzato a quello di un impianto di tipo autonomo.

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