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Gli obblighi del notaio nella vendita di una casa

28 Apr
Andrea Passarella 28 Aprile 2017 0

Sfatiamo subito il mito de “il notaio è quello che prende un sacco di soldi per mettere una firma”: nella vendita di una casa l’attività del notaio, infatti, non si esaurisce solo nella redazione materiale di un atto che produca gli effetti voluti dalle parti, ma prevede l’esecuzione di alcune importantissime opere accessorie che scaturiscono dall’incarico professionale che riceve dal cliente.

Vediamo nel dettaglio quali sono gli obblighi del notaio:

1) La valutazione dell’atto di provenienza della casa

Il notaio è obbligato ad acquisire, analizzare e valutare l’atto di provenienza dell’immobile compravenduto, sia esso – ad esempio – un atto di vendita precedente od una successione.

Particolare attenzione va posta sulle previsioni contenute nell’atto di provenienza (nel caso in cui ve ne siano), che vanno indagate e sviscerate per adempiere all’obbligazione di informare le parti delle conseguenze derivanti dalla vendita del bene di cui ti parlerò tra poco.

2) L’obbligo di effettuare gli accertamenti ipo-catastali sulla casa

Nella prassi si utilizza il termine visure “ipo-castali”, ma è bene precisare che con tale espressione si intende fare riferimento all’obbligo del notaio di effettuare adempimenti molto diversi fra di loro.

Infatti è bene distinguere fra:

  • le visure catastali – si effettuano presso il catasto del Comune in cui si trova l’immobile, ed hanno lo scopo di identificare correttamente il bene oggetto dell’atto (pur trattandosi di una mera pubblicità-notizia senza valore probatorio). Va però rammentato che dal 1° luglio 2010 i dati catastali, la loro conformità alle planimetrie e allo stato di fatto assumono rilevanza a pena di nullità dell’atto.
  • le visure ipotecarie – si effettuano presso la Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile ed hanno lo scopo di far conoscere l’effettiva titolarità del bene e la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Tali adempimenti rivestono la massima importanza dato che per il notaio incaricato della preparazione e della stesura dell’atto di vendita, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, un obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente.

3) L’obbligo di informare il cliente delle conseguenze – fiscali e non – che possono derivare dalla vendita dell’immobile

Uno degli adempimenti più importanti cui è obbligatoriamente tenuto il notaio è la “corretta informazione”: venditore ed acquirente della casa devono necessariamente essere edotti sulle conseguenze fiscali e pratiche che un atto di compravendita comporta in capo ad entrambi, soprattutto nel caso in cui queste conseguenze esulino dalla “normalità”.

4) Responsabilità del notaio nella vendita di una casa: un caso particolare

Sul notaio grava una responsabilità molto importante nel caso in cui non acquisisca le visure catastali.

L’acquisizione delle visure, di fatti, è considerato uno tra gli oneri accessori indispensabili per il raggiungimento del risultato perseguito dalle parti, ossia la compravendita del bene.

L’inosservanza dell’ obbligo di effettuare le visure catastali fa sorgere in capo al professionista una responsabilità per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, obbligandolo al risarcimento degli eventuali danni sopportati dal suo cliente, se non dimostra che il mancato adempimento scaturisce da causa ad egli non imputabile.

Ovviamente, il cliente che sostiene di aver subito un danno per la mancata acquisizione delle visure da parte del notaio dovrà dimostrare e quantificare l’effettivo danno sopportato.

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